Keskustelu Hallinnanjakosopimus vai asunto-osakeyhtiö

Hallinnanjakosopimus vai asunto-osakeyhtiö

Esillä 6 viestiä, 1 - 6 (kaikkiaan 6)
  • #12313 Reply

    Nimetön
    Haluatko vastausta lakiasiaasi? Soita LAKIPUHELIN 0600 111 33.

    Eteemme tuli houkutteleva tarjous rakenteilla olevasta rivitaloasunnosta. Nyt arveluttaa vain hieman, koska meille kerrottiin muualta, että menettely kohteen kauppaamisessa näyttäisi olevan poikkeuksellinen.

    Rivitaloasuntoa ja pihaa myydään hallinnanjakosopimuksella ja pienurakkasopimuksella. Ensin ostettaisiin 320m2 määräosa 4183m2:n suuruisesta tontista ja sen jälkeen solmittaisiin urakoitsijan kanssa oma pienurakkasopimus asunnon rakentamisesta.

    Ensimmäinen omistajayhtiö on ostanut tontin kaupungilta, laadituttanut suunnitelmat arkkitehdillä ja hakenut rakennusluvat perustettavan yhtiön lukuun.

    Tämän jälkeen on perustettu yhtiö, joka on saanut lainhuudon koko kiinteistöön ja aloittanut markkinoimaan kohdetta määräosiin jaettuna. Mitään asunto-osakeyhtiötä ei ole missään vaiheessa perustettu! Kaupungin kanssa on ollut hieman erimielisyyttä tontin jakamisesta ja määräosien eteenpäin myynnistä.

    Pääurakoitsija näyttäisi olevan yritysrekisterin mukaan eri yritys kuin tontin nykyinen omistaja. Tilaajan eli ostajan valvojaksi esitetään tämän pääurakoitsijan työnjohtajaa.

    Eikö yleensä perusteta asunto-osakeyhtiö omistamaan kiinteistöä sekä sille rakennettavia rivitaloja ja myydä tietyn osan hallintaan oikeuttavat osakkeet? Olisiko meille tässä tapauksessa jotain etua hallinnanjakosopimukseen perustuvasta omistamisesta?

    Kuinka vastuut jatkossa jakautuisivat hallinnanjako verrattuna osake-yhtiömuotoiseen omistamiseen? Mikä on tilanne, jos urakoitsijalta jää työ kesken meidän tai jossain muussa asunnossa? Entä aliurakoitsijat ja vastuu niiden työstä?

    #12328 Reply

    Nimetön

    Asunto-osakeyhtiö ilman muuta..

    Älä missään nimessä ota hallinnonjako sopimusta..tontin rajoista tulee kauheat taistelut. Voin sanoa sen kokemuksen syvällä rintaäänellä.Itse tehtiin se virhe..

    #12376 Reply

    Nimetön

    Ennen kuin teet sitovan kaupan tontista tai urakkasopimuksen, tarkista onko rakennusfirma ennakkoperintärekisterissä ja mistä lähtien. Ota selvää rakentajan aikaisemmista kohteista ja kysele esim. paikkakunnan käräjäoikeudesta mahdollisia riita-asioita. Pyydä verovelkatodistus nähtäväksesi: jos nimittäin yrityksen talous on epävarmalla pohjalla, se jättää ensimmäiseksi verot ja eläkemaksut maksamatta.
    Valitkaa muiden ostajien kanssa rakennustyön tarkkailija. Tällä tavalla voidaan ennakolta välttää rakennusvirheitä ja näin ei tule maksettua enemmän kuin mitä työ todellisuudessa on edistynyt. Älkää suostuko rakentajan suosittelemaan kaveriin, vaan ottakaa riippumaton rakentamisen ammattilainen.

    Haluatko vastausta lakiasiaasi? Soita LAKIPUHELIN 0600 111 33.

    #12382 Reply

    Nimetön

    No tuo hallinnojakosopimuksella rakentaminen on hyvä tapa rakentaa pieniä kohteita, 2-6 asuntoa. Tuo tontti vaikutaa niin isolta että siihen tulee varmaan joku 10 asuntoa? Tuolloin As Oy on kyllä Suomessa tutumpi ja turvallisempi vaihtoehto.

    Sinänsä tuossa menettelyssä ei ole mitään outoa. Periaatteessa sinä olet ostanut tontin, tehnyt suunnitelmat ja teetät talon rakennusliikkeellä. Nyt nämä asiat on hoitanut yksi ja sama taho.

    Rakennusliike saa vähentää rakennusurakan alvitkin, toisin kuin jos kyseessä olisi gryndaus.

    Jotain outoa jutussa kuitenkin on. Miten rakennat rivitalon hallinnonjakosopimuksella. Päätyasunnot ensiksi ja sitten seuraavaksi reunimmaiset ja joskus vuoden päästä kun saa myytyä keskimmäiseen, niin sitten on sen vuoro? Ja miksi perustella monia eri firmoja ja käyttää tontin omistamiseen eri firmaa, jollei tarkoituksena ole ollut perustaa AsOy:tä

    Keskeneräisestä talosta ei saa ottaa euroakaan rahaa jollei tekijällä ole RS-sopimusta. (Paitsi tietysti silloin, jos tontin omistaja tekee urakkasopimuksen talon rakentamisesta rakennusliikkeen kanssa)

    RS sopimusta, tai ainakaan RS lainaa ja rakennusvirhevakuutusta ei taas saa jos on takana laatuvirheitä tai rahallisia vaikeuksia.

    Mikä rakennusliike on kyseessä?

    Ehdotan että kysyt rakentajalta miksei tee ASOY muotoisena, tarkistat yhtiöiden ja henkilöiden takana olevien muiden firmojen luottohistorian, kysyt asiaan mielipidettä näitä asioita hoitavalta juristilta ja pankistasi (kertovat kyllä asiat yleisellä tasolla ja vinkkaavat mikäli olet sohaisemassa kätesi *****kasaan).

    Jos kaikki on kunnossa. Palkkaat ehdottomasti oman valvojan. Rakennusliikkeellä saa olla vaikka kymmenen valvojaa, mutta se ei millään tavoin vähennä oikeuttasi palkata omaa valvojaa.

    Tämä on tärkeää sen vuoksi että olet ryhtymässä rakennuttajaksi, ja vaikuttaa että et ole mikään rakennusalan sopimusehtojen ammattilainen. Ainakin gryndauksessa pakollinen rakennusvirhevakuutus kohteestasi todennäköisesti puuttuu. Eli jos rakentaja firma lopetetaan tämän kohteen jälkeen, olet yksin vuotavien kattojen ja homeiden kanssa.

    #12562 Reply

    …jos paperit ovat kunnossa

    Hallinnajakosopimus tuli mahdolliseksi vasta viime vuosikymmenellä, kun maakaareen tuli sitä koskeva säädös. Sopimuksia on tehty sen jälkeen jonkin verran lähinnä niissä tapauksissa, joissa kutakin rakennusta varten ei voida muodostaa omaa tonttia eikä toisaalta haluta perustaa asunto-osakeyhtiötä ja hoitaa siitä seuraavaa hallintoa. Ns. tiivis ja matala rakentaminen tullee lisäämään hallinnanjakosopimusten käyttöä lähivuosina merkittävästi. Pientalotyyppisessä asumisessa asunto-osakeyhtiö on varsin raskas hallintamuoto.

    Hallinanjakosopimuksella kullekin rakennukselle tulee käytännössä oma rakennuspaikka, johon kukin rakennuspaikan haltija voi hakea rakennusluvan ja kiinnitykset muita sopimuksen osapuolia kuulematta. Kunkin näin muodostetun määräosan haltija toimii oman rakennuksensa tilaajana, tekee rakennusurakkaa koskevan sopimuksen, vastaa itsenäisesti sen velvoitteista sekä omistaa valmiin rakennuksen.

    Asunto-osakehtiössähän osakkeiden omistaja saa vain huoneiston hallinnan, jonka yhtiö omistaa. Osakkaan omistus on siis epäsuoraa. Kaikki sopimukset tekee yhtiö, eivät se osakkaat.

    Jos hallinnanjakosopimus on hyvin laadittu ja muun muassa sopimuspauolten yhteiset ja käytönaikaiset velvoitteet on siinä huomioitu, järjestelyssä ei sinänsä ole riskejä. Menettely soveltuu hyvin pientalorakentamiseen ja lopputulos on oikeuksien ja velvoitteiden osalta lähellä perinteistä omakotiasumista, koska kukin todella omistaa oman talonsa yksin eikä yhdessä mouiden kanssa, kuten asunto-oy:ssä on laita.

    Kun kunkin rakennuksen ostaja vastaa itse oman rakennuksensa tilaajatehtävien suorittamisesta, hänen on luonnollisesti tarkistettava itse, että urakka- ja rakentamisen muut asiakirjat ovat kunnossa, urakoitsijalla on riittävät vakuudet ja suorituskyky sekä takuuvelvoitteet ovat asianmukaiset.

    KMH myy järjestelyssä kullekin ostajalle määräosan tontista ja siihen paketoidun rakennussuorituksen siten, että ostaja tekee samanaikaisesti urakkasopimuksen suoraan pääurakoitsijan kanssa. Aliurakoitsijoiden työstä vastaa tilaajan suuntaan pääurkoitsija, mikäli nämä ovat sopimussuhteessa tähän eivätkä esimerkiksi suoraan tilaajaan.

    Jos Simecap Oy:ltä jää työ kesken jonkin asunnon osalta, noudatetaan urakkasopimuksen ehtoja. Toivottavasti vakuudet olivat tällöin kunnossa. Jos urakoitsijalta menee kuppi nurin naapurissa suoritukyvyttömyyden vuoksi, niin kyllä se teidän työmaakin kohta hiljenee. Jos taas naapurilta loppuu vain rahat teihin se ei välttämättä vaikuta mitään paitsi, että joudutte kenties katselemaan tyhjää monttua sen aikaa, kun urakoitsija hakee uutta ostajaa.

    Jos tilaaja ei itse hallitse prosessia, kannattaa ehdottomasti käyttää asiantuntijaa. Oma valvoja on myöskin ilman muuta tarpeen. Pääurakoitsijan valvojahan on sama kuin "pukki kaalimaan vartijana".

    Asiantuntijan ja oman valvojan lisäkustannukset ovat täysin mitättömiä verrattuna lopputuotteen hintaan

    #12660 Reply

    Hallinnonjakosopoimus on OK…

    Kenties tässä tapauksessa olisi tarpeen tehdä hallinnanjakosopimuksen lisäksi tehdä vielä erikseen maankäyttö- ja rakennuslain 164 §:n tarkoittama sopimus yhteisjärjestelystä, jossa vastuut etenkin käytön osalta määriteltäisiin tarkemmin.

    Ainakin Helsingissä tällainen järjestely on eräisssä kohteissa edellytetty jo rakennusluvassa.

    Sinänsä hallinnanjakosopimuksen pitäisi mielestäni tuossa tapauksessa riittää, jos se laaditaan huolella ja sisällöltään riittävän kattavana.

    Mikään "ämpäriurakoitsija" tuskin tuollaiseen kuitenkaan kykenee.

Haluatko vastausta lakiasiaasi? Soita LAKIPUHELIN 0600 111 33.
Esillä 6 viestiä, 1 - 6 (kaikkiaan 6)

Vastaa aiheeseen: Hallinnanjakosopimus vai asunto-osakeyhtiö



+ 32 = 41